Wie der Hypothekarzins entsteht
Ein Hypothekarzins setzt sich aus zwei Teilen zusammen: den Refinanzierungskosten der Bank und ihrer Marge. Die Refinanzierungskosten folgen dem Kapitalmarkt — kurzfristig der Geldpolitik der Schweizerischen Nationalbank, längerfristig den Sätzen für Zinsabsicherungen der jeweiligen Laufzeit. Die Marge ist verhandelbar und hängt von Ihrer Bonität, der Belehnung, dem Objekt und davon ab, wie sehr die Bank Ihr Geschäft will.
Warum hier keine aktuellen Zinssätze stehen
Hypothekarzinsen ändern sich laufend. Eine hier publizierte Zahl wäre in wenigen Tagen falsch und würde Ihnen einen Vergleichswert vortäuschen, den es nicht gibt. Aussagekräftig sind ausschliesslich konkrete Offerten für Ihr Objekt — und die weichen von Schaufensterzinsen regelmässig nach unten ab, wenn man mehrere einholt.
Festhypothek, SARON oder variabel
| Modell | Zinssatz | Passt für |
|---|---|---|
| Festhypothek | fix über die gesamte Laufzeit | Planungssicherheit, knappe Tragbarkeit |
| SARON-Hypothek | variabel, an den Referenzzinssatz SARON plus Marge gekoppelt | Tragfähigkeit für Schwankungen, mittelfristiger Horizont |
| Variable Hypothek | von der Bank festgelegt, jederzeit anpassbar | Übergangslösungen, geplanter Verkauf |
Der häufigste Fehler ist nicht die Wahl des Modells, sondern die Fälligkeitsstruktur: Wer die ganze Hypothek auf einen einzigen Termin legt, hat an diesem Termin keine Verhandlungsposition. Zwei oder drei Tranchen mit versetzten Laufzeiten kosten nichts und schaffen genau diese Position.
Die Tragbarkeitsrechnung
Ob eine Bank finanziert, entscheidet nicht der aktuelle Zins, sondern eine Belastungsprobe. Sie rechnet mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent auf der Hypothek und mit 1 Prozent des Verkehrswerts für Nebenkosten und Unterhalt. Die Summe darf in der Regel höchstens einen Drittel des Bruttoeinkommens beanspruchen.
Rechenbeispiel Tragbarkeit
- Verkehrswert: CHF 900'000
- Hypothek: CHF 600'000 — Belehnung 67 Prozent
- Kalkulatorischer Zins: CHF 600'000 × 5% = CHF 30'000 pro Jahr
- Nebenkosten und Unterhalt: CHF 900'000 × 1% = CHF 9'000 pro Jahr
- Kalkulatorische Belastung: CHF 39'000 pro Jahr, CHF 3'250 pro Monat
- Bei einem Haushaltseinkommen von CHF 135'000: 29 Prozent — tragbar
Kalkulatorische Bankstandards nach der Berechnungs-Spezifikation. Objektwerte und Haushaltseinkommen entsprechen dem Musterhaushalt.
Der kalkulatorische Satz von 5 Prozent ist bewusst hoch angesetzt. Er bildet nicht den heutigen Zins ab, sondern testet, ob die Finanzierung auch ein deutlich höheres Zinsniveau überstehen würde. Wer diese Hürde nur knapp nimmt, hat kein Zinsproblem, sondern ein Einkommensproblem — und sollte die Rechnung für die Zeit nach der Pensionierung sofort mitmachen.
Belehnung und Amortisation
Die Belehnung ist das Verhältnis von Hypothek zu Verkehrswert. Im Beispiel: CHF 600'000 von CHF 900'000, also 67 Prozent. Je tiefer die Belehnung, desto geringer das Risiko der Bank — und desto besser in der Regel die Kondition.
Die meisten Banken teilen die Finanzierung in eine erste und eine zweite Hypothek. Die zweite muss innerhalb einer vertraglich festgelegten Frist amortisiert werden. Die konkreten Belehnungsgrenzen und Amortisationsvorgaben stehen in den Richtlinien der jeweiligen Bank und im Kreditvertrag — sie gehören vor der Unterschrift gelesen und nicht danach.
Amortisieren lässt sich direkt (die Schuld sinkt) oder indirekt (der Betrag fliesst in die Säule 3a und wird erst bei deren Auszahlung an die Hypothek angerechnet). Die indirekte Variante erhält den Schuldzinsabzug und nutzt den 3a-Abzug — dafür bleibt die Schuld nominal bestehen, was bei der Tragbarkeitsrechnung weiterhin voll zählt.
Vorbezug oder Verpfändung — der teure Unterschied
Für den Erwerb von selbstbewohntem Wohneigentum darf Vorsorgekapital aus der Pensionskasse und der Säule 3a eingesetzt werden. Dafür gibt es zwei Wege, die sich langfristig stark unterscheiden.
| Vorbezug | Verpfändung | |
|---|---|---|
| Kapital | wird ausbezahlt | bleibt in der Vorsorge |
| Altersguthaben | sinkt dauerhaft | unverändert |
| Alters-, Invaliden- und Hinterlassenenrenten | sinken entsprechend | unverändert |
| Steuern im Bezugsjahr | Kapitalleistungssteuer fällig | keine |
| Eigenmittel | erhöht die Eigenmittel | erhöht die Sicherheit |
| Rückgängig zu machen | ja, mit Rückzahlung und Steuerrückerstattung | entfällt bei Ablösung |
| Risiko | dauerhaft tiefere Vorsorge | Zugriff der Bank im Verwertungsfall |
Ein Vorbezug aus der Pensionskasse ist damit weit mehr als eine Umbuchung: Er reduziert nicht nur die spätere Altersrente, sondern auch die Invaliden-, Ehegatten- und Waisenrenten, weil diese aus demselben Guthaben abgeleitet werden. Wer CHF 100'000 vorbezieht, verliert bei einem Umwandlungssatz von 6,8 Prozent rechnerisch CHF 567 Rente pro Monat — lebenslang.
Prüfen Sie die Risikoleistungen vor dem Vorbezug
Viele Reglemente kürzen nach einem Vorbezug auch die Todesfall- und Invalidenleistungen. Genau in dem Moment, in dem die Familie eine Hypothek zu tragen hat, sinkt also die Absicherung für den Fall, dass ein Einkommen wegfällt. Lassen Sie sich die Auswirkungen von Ihrer Kasse schriftlich bestätigen, bevor Sie den Antrag stellen.
Vorbezug rechnen, bevor Sie ihn beantragen
Die Vorsorge-Analyse zeigt, wie sich Ihr Pensionskassen-Guthaben auf Ihre Renten auswirkt — im Alter, bei Invalidität und im Todesfall.
Die Tragbarkeit nach der Pensionierung
Mit der Pensionierung sinkt das anrechenbare Einkommen deutlich, die kalkulatorische Belastung der Hypothek jedoch nicht. Die Tragbarkeitsrechnung wird deshalb neu gestellt — und viele Haushalte fallen genau hier durch.
Dasselbe Objekt, zwei Lebensphasen
- Während der Erwerbstätigkeit: 29 Prozent — tragbar
- Nach der Pensionierung: 46 Prozent — nicht mehr tragbar
Musterhaushalt: Erwerbseinkommen CHF 135'000, Renteneinkommen aus AHV und Pensionskasse CHF 7'002 pro Monat. Kalkulatorische Belastung unverändert CHF 39'000 pro Jahr.
Die Bank verlangt in solchen Fällen eine Amortisation, also eine Rückzahlung eines Teils der Hypothek. Das Geld dafür stammt häufig aus dem Kapitalbezug der Pensionskasse — was die Rentenlücke vergrössert und den Entscheid zwischen Kapital und Rente vorwegnimmt. Genau deshalb gehört die Hypothek fünf Jahre vor der Pensionierung auf den Tisch und nicht im Jahr davor.
Tragbarkeit im Ernstfall
Zins und Amortisation laufen weiter, wenn ein Einkommen wegfällt. Die beiden Ernstfälle wirken unterschiedlich, aber in dieselbe Richtung:
- Erwerbsunfähigkeit: Die gesetzliche Deckung liegt für Personen ohne Kinderrenten typischerweise bei 50 bis 60 Prozent des Lohns. Die Tragbarkeitsquote steigt entsprechend. Mehr zur Erwerbsunfähigkeit.
- Todesfall: Der Zivilstand entscheidet, ob überhaupt eine Partnerrente fliesst. Bei Konkubinatspaaren fällt aus der AHV nichts an. Mehr zur Hinterlassenenvorsorge.
Für beide Fälle lohnt dieselbe Rechnung: kalkulatorische Belastung geteilt durch das dann verfügbare Einkommen. Liegt das Ergebnis über einem Drittel, ist das Eigenheim ohne zusätzliche Absicherung nicht gehalten. Die Vorsorge-Analyse rechnet die Tragbarkeit in allen drei Szenarien mit — Alter, Invalidität und Todesfall.